Cuánto sueldo necesitas para comprar casa en Chile 2026
El sueldo mínimo según el precio de la vivienda, la regla bancaria del 30% y cómo aumentar tu capacidad de compra. Datos CMF marzo 2026 e INE ESI 2024.
- Regla bancaria: el dividendo no debe superar el 25-30% del sueldo líquido del hogar.
- Para una vivienda de $100 millones con pie 20% y 25 años, el sueldo mínimo es ~$1.420.000.
- Para un departamento de 55 m² en Santiago (~$165 M) necesitas ~$2.350.000 de hogar.
- Con codeudor los ingresos se suman; cancelar deudas de consumo aumenta el monto aprobable.
La regla del 30%: cómo decide el banco
Los bancos chilenos aplican una regla de esfuerzo financiero: el dividendo mensual del crédito hipotecario no debe superar entre el 25% y el 30% del sueldo líquido del hogar (la cifra exacta depende del banco y del perfil del solicitante). Si tienes otras deudas vigentes, la carga financiera total tampoco debe superar el 35-45%.
Sueldo mínimo del hogar =
Dividendo mensual ÷ 0,30Dividendo mensual ≈
Crédito × 0,005334 (25 años, 4,1% anual en UF)Crédito =
Precio − Pie (pie estándar: 20%)
Tabla: precio de la vivienda → sueldo mínimo
Sueldo líquido del hogar necesario según el precio total de la vivienda. Cálculo con pie 20%, plazo 25 años, tasa 4,1% en UF y regla del 30%.
| Precio vivienda | Pie 20% | Crédito | Dividendo | Sueldo mínimo (30%) |
|---|---|---|---|---|
| $50 millones | $10 M | $40 M | $213.000 | $711.000 |
| $70 millones | $14 M | $56 M | $299.000 | $996.000 |
| $80 millones | $16 M | $64 M | $341.000 | $1.140.000 |
| $100 millones | $20 M | $80 M | $427.000 | $1.420.000 |
| $120 millones | $24 M | $96 M | $512.000 | $1.700.000 |
| $150 millones | $30 M | $120 M | $640.000 | $2.130.000 |
| $165 M (RM 55 m²) | $33 M | $132 M | $705.000 | $2.350.000 |
| $200 millones | $40 M | $160 M | $853.000 | $2.840.000 |
Si el banco aplica un esfuerzo del 25% en lugar del 30%, los sueldos requeridos suben aproximadamente un 20%. Si tienes otras deudas, el banco descuenta su cuota mensual antes de aplicar la regla.
Tabla inversa: tu sueldo → precio máximo financiable
El otro ángulo de la pregunta. Con tu sueldo líquido actual, ¿qué precio máximo de vivienda puedes financiar con la regla del 30%, pie 20%, plazo 25 años y tasa 4,1%?
| Sueldo líquido hogar | Dividendo máx. (30%) | Crédito máx. | Precio máx. (pie 20%) | ¿Qué alcanza? |
|---|---|---|---|---|
| $500.000 | $150.000 | $28 M | $35 M | Vivienda DS19 con subsidio |
| $700.000 | $210.000 | $39 M | $49 M | DS19 nueva ≤ 950 UF |
| $900.000 | $270.000 | $50 M | $63 M | Casa en Maule, Ñuble, Araucanía |
| $1.200.000 | $360.000 | $67 M | $84 M | Casa en regiones intermedias |
| $1.500.000 | $450.000 | $84 M | $105 M | Depto en Concepción / Valparaíso |
| $2.000.000 | $600.000 | $112 M | $141 M | Depto periférico en Santiago |
| $2.500.000 | $750.000 | $141 M | $176 M | Depto 55 m² nuevo en RM |
| $3.000.000 | $900.000 | $169 M | $211 M | Depto en comuna central RM |
El sueldo mediano en Chile es $611.162/mes líquidos (INE ESI 2024). Sin codeudor ni subsidio, ese ingreso queda por debajo del mínimo para casi cualquier vivienda nueva. La combinación con subsidios MINVU y FOGAES es decisiva para la mediana del país.
3 ejemplos numéricos resueltos
Sueldo $900.000 buscando vivienda en Concepción
- Dividendo máx. (30%)
- $270.000
- Crédito máx. (25 años, 4,1%)
- ~$50 M
- Precio máx. con pie 20%
- ~$63 M
- Depto 55 m² Biobío
- $118 M
Sin codeudor no alcanza para 55 m² nuevo en Biobío. Alcanza para depto 30 m² o casa usada pequeña en comuna periférica. Sumar codeudor con sueldo $700.000 amplía precio máximo a ~$112 M.
Sueldo titular $1.300.000 + codeudor $900.000 en Santiago
- Sueldo hogar
- $2.200.000
- Dividendo máx. (30%)
- $660.000
- Crédito máx.
- ~$124 M
- Precio máx. con pie 20%
- ~$155 M
Casi alcanza para 55 m² nuevo en RM ($165 M). Aumentando el plazo a 30 años o el pie al 25%, sí entra. Otra opción: depto usado de 55 m² (~62 UF/m²) por ~$133 M dentro del rango.
Sueldo $1.500.000 con cuota de auto $200.000/mes
- Sueldo bruto disponible
- $1.500.000
- Cuota actual (auto)
- $200.000
- Carga total máx. 40%
- $600.000
- Dividendo aprobable
- $400.000
- Precio máx. con pie 20%
- ~$94 M
La cuota del auto reduce el precio máximo de $105 M a ~$94 M. Pagar el crédito automotriz antes de postular recupera completa la capacidad. Es la mejora #1 más rentable antes de aplicar al banco.
Cómo aumentar tu capacidad de compra
Cuatro vías concretas, ordenadas por impacto típico:
- Sumar un codeudor — los ingresos líquidos se suman. Con pareja, padres o hermanos puedes prácticamente duplicar el precio máximo financiable.
- Cancelar deudas de consumo — cada $100.000 de cuota mensual eliminada libera ~$19 millones de crédito hipotecario aprobable. Pagar tarjetas y créditos pequeños antes de postular es el truco más rentable.
- Extender el plazo de 20 a 30 años — el dividendo baja ~15-18%, lo que sube el precio máximo financiable un 18-22%. Pagas más intereses totales, pero accedes a la vivienda hoy.
- Postular a un subsidio MINVU — el DS19 (180 UF) o DS1 reducen el precio efectivo y por tanto el sueldo necesario. La guía completa de subsidios detalla los topes.
Combinar las cuatro estrategias puede mover el precio máximo accesible desde $63 M a más de $130 M con el mismo sueldo individual.
Honorarios, bonos y otras deudas: cómo te ve el banco
Trabajadores a honorarios o independientes
Sí puedes pedir crédito hipotecario, pero el banco pedirá:
- Declaración anual de renta del último año (idealmente 2 últimos años).
- Cotizaciones previsionales al día (al menos 12 meses).
- Boletas de honorarios continuas o iniciación de actividades en SII.
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 6-12 meses.
Muchos bancos usan el promedio de los últimos 12-24 meses como ingreso base, lo que penaliza meses con baja facturación. La continuidad importa más que el peak.
Bonos, comisiones y aguinaldos
- Bonos contractuales fijos (por ejemplo, gratificación legal del 25%): se computan al 100%.
- Comisiones y bonos variables: se promedian de los últimos 6-12 meses y la mayoría de los bancos solo computa el 50%-70%.
- Aguinaldos y bonos no recurrentes: habitualmente no se incluyen.
Otras deudas vigentes
El banco mira la carga financiera total, no solo el dividendo hipotecario. Las cuotas mensuales de tarjetas (CMR, Cencosud, Falabella), créditos de consumo, créditos automotrices y líneas de crédito se suman al cálculo. Si tu carga total supera el 40-45% del sueldo, el monto del crédito se reduce o se rechaza.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje del sueldo acepta un banco para el dividendo?
¿Cuánto sueldo necesito para comprar una casa de $50 millones en Chile?
¿Cuánto sueldo necesito para comprar una casa de $80 millones?
¿Cuánto sueldo necesito para comprar una casa de $100 millones?
¿Cuánto sueldo necesito para comprar en Santiago?
¿Cuál es el sueldo mínimo para pedir un crédito hipotecario en Chile?
¿Un mayor pie reduce el sueldo exigido?
¿Puedo sumar el sueldo de un codeudor?
¿Sirve mi sueldo si soy independiente o trabajo a honorarios?
¿Los bonos y comisiones cuentan como sueldo para el banco?
¿Qué pasa con el sueldo necesario si tengo otras deudas?
¿Cómo aumento mi capacidad de compra rápidamente?
Metodología y fuentes
Los cálculos asumen tasa 4,1% anual en UF (referencia CMF marzo 2026) y plazo 25 años, lo que entrega un factor PMT mensual ≈ 0,005334. La regla del 30% es la práctica estándar de los principales bancos chilenos según política interna y normativa CMF de capacidad de pago. La conversión UF↔CLP usa $39.000 (referencia abril 2026, Banco Central).
El sueldo mediano de referencia ($611.162) corresponde a la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE 2024. Los topes y montos de subsidios provienen de los reglamentos vigentes del MINVU 2026.
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Los valores son referenciales y dependen del banco, perfil del solicitante y condiciones del mercado. Esta guía no constituye asesoría financiera ni oferta de crédito.